仲恺城市更新与原生居民的价值共赢点在哪里？

回顾各地大规模城市更新履历，城市更新效率一直是城市更新的痛点。尤其是在城市更新的利益博弈中，因参与主体们之间的利益难以平衡，导致城市更新效率低，更新速度缓慢的问题尤为突出，而拉锯式的低效，导致的是城市、市场、权利人的“多输”局面。以提高城市更新效率为目标，平衡城市公共空间整体升级与原生居民利益，对主管部门来讲，无疑是————“向难处行”！

大多数的城市更新拉锯战，很大一部分都归咎于补偿方案：未能切实充分地考虑原生居民的利益，使得不愿妥协的原生居民，成为了城市更新中最大的难题。对此，在本次仲恺启动城市更新的背景下，如何让原生居民理解并接纳城市更新，并寻求该群体的最大利益平衡点。实现参与主体共赢，成为了城市更新实施关键。

仲恺城市公共空间价值的共赢

与北、上、广、深前几十年，动辄容积率破10的情况不同。仲恺大道沿线区域的城市更新，提出了低容积率的城市建设，并着重于完善城市公共配套。

翻看过往的城市更新案例。大量旧改项目容积率高达10.0以上时，伴随着而来的教育、医疗、公共资源短缺，城市交通拥挤，绿化少等问题，逐渐演化成一个个病症，掣肘了城市的可持续发展。相比过去，当下的城市更新更加注重以人为本，关注生活本身。优化城市生活空间，引导城市高质量发展，成为了本次城市更新的主要目的。

如深圳坂田城市广场。在坂田城市广场改造之前，该区域曾为工业2.0时代，名动亚洲的圣诞树厂。在通过城市更新，严控其容积率为4.88内，将其打造成符合当下“产城人”融合的综合生活区，区域内不仅涵盖住宅、商业、写字楼等建筑形态，在绿化方面也有极大的改善。并通过增加公共配套——如深大附中等学校，教育资源的增加有效缓解了区域教育紧张问题。同时，因城市面貌品质的革新，区域吸引了大量的高新产业入驻，聚集高科技的人才流入。在变身前后，整个片区的环境和居民素质有了飞跃式的提升。

仲恺大道沿线区域的低容积率的更新原则，与上述案例有着异曲同工之处——最大化保证城市的公共空间配套。

在城市公共空间大升级的层面上，通过规划建设如绿地公园、医院、学校这类低容积率，且使用时间长的公共配套，来满足仲恺居民未来两代，乃至更长时间的生活需求。以此改变城市的生存样貌及城市环境，整体提升城市生活品质。

仲恺本轮城市更新，提升城市公共配套空间，全民共享高质量人居和资产价值。但这样的“共赢”，实践起来也面临着实际困难，即如何寻求城市更新和原生居民眼前利益的“最大公约数”！

1：1原则：保障更新效率和原生居民长期“资产价值”

城市更新所带来的共赢，并不止于城市公共空间的价值体现，还有原生居民生活品质的彻底改善及资产价值的长期保障。一方面，城市更新将有效改善原生居民居住环境居住条件，配合城市全面规划，提升区域价值；另一方面，城市配套从衣食住行，到教育医疗、公共交通等方面的彻底改善，也将支撑起原生居民在仲恺持有的资产价值得到飞跃性增长。

以东莞松山湖为例，该区域从只有村民、村落的落后面貌，在经过城市更新发展后，区域内的无论是住宅、商业、公园还是教育、产业园等配套一应俱全。吸引了以华为为代表的众多高新企业的入驻，成为了东莞当下资产价值最高、最具保值潜力的区域。

在松山湖城市面貌逐渐升级的同时，不仅衣食住行条件彻底改善，区域资产价值，也从2015年1.1万元/㎡，提升至如今3万/㎡。并有持续向上发展的势头！

可见，城市公共空间整体升级，带来的人居品质提升价值，是原生居民和城市发展之间，最大的利益“公约数”！城市更新效率，建立在各方积极看到长远价值，并寻求长效的“回迁制度”。

据了解，仲恺本轮城市更新，对原生居民明确产权的资产，采取的是“1：1补偿”原则。以此寻求原生居民在改善居住环境的同时，共享城市更新带来的长期价值支撑。

177万的居住改善成本，张先生表示，对很多像自己一样的原生居民家庭来说，这样的成本压力太大，几乎不可承担！但积极参与这轮城市更新的话，张先生家里有望拥有400多平方的合规资产。

通过城市更新的“1：1补偿原则”，自己不仅可以获得全新、充足的居住空间。还将得到一些可以长期持有，也可以出售变现的家庭资产！

“1：1补偿”原则，在深圳城市更新过程中，也深受原生居民欢迎。

如深圳大冲村，2011年，深圳大冲村旧改正式动工，其更新范围涉及占地68.5万㎡、建筑面积约280万㎡。多年后，华润城破茧而出，形成今日集住宅、公寓、商业和写字楼于一体的大型综合体项目。根据大冲村的拆赔标准，村民可以选择物业、现金、物业加现金等三种补偿模式。物业补偿按建筑面积实现1：1补偿，货币补偿则是以当时1.1万元/㎡为准。其中，绝大部分的村民选择了物业补偿。

随着城市更新的推进，大冲村摇身一变成为深圳标志性的综合体，原生居民的资产价值，也一路水涨船高。2014年底，华润城一期开盘，均价为4.7万/㎡。深圳链家网数据显示，目前华润城一期、二期和三期的价格都已超过12万/㎡。即使是在调控最严的近三年，华润城价格仍然坚挺，89㎡三房从800万跳涨至1200万。

仲恺城市更新补偿所提倡的实物补偿，也正符合目前城市更新补偿的标准：

即，符合合法产权且达到或者超过“标准房”标准的住宅房屋，原则上按“拆一赔一”补偿。旧村庄符合一户一宅的，最高回迁房建筑面积不超过480 平方米。

而被征收的宅基地面补偿法按三档计算：

换一个角度，基于工业2.0时代的快速发展，目前仲恺大道沿线区域内所遗留下来的肌理仍处于半工业、半城镇的城市面貌。在经过统一规划的更新之后，整个区域将按照低密度的标准建设，而更重要的是这次城市更新规划中保证了公共配套的空间。

未来，当仲恺大道沿线从“城乡结合部”蜕变成“低密生态宜居宜业城”，区域内的资产价值，将如上述案例一样，迅速提升！

旧厂房改造，长效价值“启示多”

对于仲恺而言，工业2.0时代所遗留下来的旧厂房更新，才是最大的攻克难点。但同样，这也是仲恺大道沿线启动城市更新中，将给区域经济发展带来的共赢关键点。

以往旧厂房改造更新时，因厂房利益关系的错综复杂，使得土地价值、补偿金额等难以统一意见。尤其是在改造周期中，厂房“收益空档期”的损失，也容易让不少企业不肯主动停产搬迁。简单举例，以目前仲恺厂房约15元/㎡一天的租金标准，一间约2000㎡的厂房出租，租金为9万/月，一年租金约108万左右。基于厂房面积基数大，租金收益总数十分可观。但是这种眼前可见，稳定的利益，其实际价值则远不如城市更新所带来的土地使用效率及物业收益。

可参考佛山顺德“村级工业园改造”一例。

其中，佛山顺德新华西村在经过“村级工业园改造”后，实现村民每年分红比改造前增加超3倍！这些长效且持续增长的利益，便是通过城市更新，所推进的产业结构调整，对区域内产业形态进行全方位升级，而带来的可持续发展的产业经济活力。

而仲恺在本次旧厂房城市更新补偿，在基于厂房持有者在城市更新过程中的收支平衡，考虑了以下三个方面：

可以说，最大化地保障了厂房持有者的利益平衡。

纵观国外，亦有如“黄金之城”之称的南非约翰內斯堡，马朋内商业步行街区更新计划，这种更符合目前仲恺旧厂房更新方向的可参考案例。

在上世纪80年代，约翰内斯堡实施了去工业化的政策，留下大量空置和日趋破旧的工业建筑。更新计划给这个项目带来了一个清晰的观念视野，通过修缮旧有空间、甄选具有创造力的租户和商业企业入驻，同时建设新的公共空间、改善当地的生活品质以及推动文化活动项目来实现城市更新的效果。

当然，旧厂房的改造已经不再拘泥于艺术、创意等产业。相应增加符合时下城市生活的购物、餐饮、娱乐等商业相融，可极大丰富改造项目的城市功能。多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感，推动产业的进一步发展，从而给原生居民们带来更大的利益共赢点。新闻来源：凤凰网广东综合

对比改革开放以来前四十年。

从深圳城市更新之路（如龙岗），以及北上广之路（包含广州目前实施史上最大城市更新），低容积率标准的提出和要求，无疑是从根本层面遏制了核心地段、土地跟风开发商业房地产的原始冲动。最大程度保护了城市公共空间建设，也更符合像仲恺这种以生态保护为基础，工业4.0时代的科创产业为主导的，高质量城市发展城市的未来图景。

可想而知，未来的仲恺城市更新之后的新城市区域，不会像一线城市那样拥挤，城市病频发，反而是一个开敞明亮，生态环境良好，人居生活和谐的一个空间。而这个空间，将给这座城市及居民们带来最大的价值共赢！

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