四环南路等4条主干道加速惠州“西进南融”
新浪广东
关注
编前语：3月末，东江滨的三角梅、三栋的黄花风铃木和红花湖的桃花，随同暖阳如约而至，绽放摇曳于广东惠州。疫情大考仍在进行，加快全面恢复生产生活秩序也在紧锣密鼓。把握大势、抢抓先机，敏锐捕捉发展信号，为进一步推动汇聚惠州城市复苏力量，新浪广东惠州、微博惠州房产即日起联合推出“惠州十三邀”（第一季）访谈栏目，该栏目通过对话惠州楼市及政界、金融大咖，剖析解读惠州城市发展重大势能，揭示惠州城市发展的韧性和潜力。
四环南路等主干道通车后缩短的心理距离、常住人口显著高于户籍人口的人口结构，能同时接受深圳和东莞2座城市的辐射，工业用地持续出让夯实产业基础，以上多点让“惠州十三邀”（第一季）嘉宾、惠州中原地产资源策略总监 叶晓燕 笃信，惠州西进南融趋势下，仲恺高新区的城市发展势能仍在提速。
（惠州十三邀”（第一季）访谈栏目）
（在大地划个“丰”字！惠州发布交通主框架总体规划）
（四环南路实景图）
（四环南路实景图）
谈一体化：四环南路通了，最重要是心里距离缩短了
惠州十三邀：疫情大考还在继续，我们在这里观察惠州的城市生长。本期“惠州十三邀”，我们重点关注四环南路等几条连接惠城中心区与仲恺高新区的快速路通车影响。2018年11月金恺大道通车，2019年11月明确惠州“丰”字交通其中第二横中部交通轴线快速通道的部分与四环南路共线，今年1月6日，四环南路主线通车。沿线未开通的惠台立交，是为了预留与就近的2条高速进行互通。 2020年1月17日，惠州再添一座跨江大桥——惠新大道跨东江大桥放行通车，市民开车从三环北路至火车西站惠河高速收费站，只需不到10分钟。
以上四环南路等几条主干路的建设，可以说仲恺惠城一体化了吗？
叶晓燕：以四环南路附近为南部边界，四环南路所在的区域原来的规划名称叫南部新城、后面又改了一个叫做惠南地区，现在最新的一个整体的规划出来叫做金山新天地。金山新天地是惠州城规划的一个新中心。
但这个新中心能否说已经达到了“惠城仲恺一体化”的地步？我看还不能。四环南路通车只是惠城仲恺一体化的大前提。仲恺的区域存在，它原来跟惠城是在一起，特别是从房地产的范畴来看的话。
目前整个惠城区域跟仲恺区，两地的整个区域风貌，其实还是感到很明显的差别的。两个地方包括从客户群体、还有楼盘的一些质感，还有这个价格，这些方面的话其实都有了很大的一些差异，所以我们也是把它做了一个拆分。原来我们是三区三县，后面就把仲恺独立出来，那就变成了四区三县。现在被分隔开，然后未来和惠城是不是又合在一起不好说，是否说一体化，是否合在一起，不是说因为一条路就能这样改变的。惠城仲恺一体化是一个比较大的课题，路通了是一个大的前提。
惠州十三邀：有分析人员称，一个城市能被称为中心区。通勤距离应该不能超过30分钟。从惠州市政府出发，无论是四环南路、还是仲恺大道、金恺大道，到达仲恺高新区核心区的时间，都刚好是30分钟。您认同在心理距离上，仲恺已经被纳入惠州中心区的概念了吗？
叶晓燕：过去我们去仲恺，其实我觉得还是有一种很天然的这种尺度，这种距离感在里面的，对心理距离还是很远的，包括过去我们的客户尤其是惠城的人，他是不愿意去仲恺去买房的，就觉得那里会降低身份之类的。现在四环路通了，特别是从河南岸过去仲恺，十多分钟，这个心理距离一下子会缩短了。
但是，说到这个（惠城仲恺）一体化，我仍然认为，四环南路通了，它形成了一个大前提。但未来还有很多需要一体，教育医疗等资源配置，仲恺还有进一步提升的空间。
还有一个就是你的整个城市规划，就区域的规划能不能一体化，这是很重要的。所以我觉得四环路通了它是一个前提，因为你路都没有通的话，就更难去谈这种，因为心理的尺度都是很大的。我最近有一次去潼湖做这种培训，我走四环路的时候，我还是觉得有很大的这种变化的。
所以仲恺未来成为惠城中心区（目前仲恺行政区划仍属惠城区）这种可能性非常大。未来大家慢慢的适应四环南路、金恺大道等几条新的交通主干线之后，会觉得惠城跟仲恺其实会越来越近。
谈均衡发展：惠州是往南走的
惠州十三邀：江北在中心城区北面，金山新天地以及仲恺片区在惠州南面。您认同惠州城市势能是朝着南面的深圳东莞方向去的这个观点吗？
叶晓燕：城市半径，刚刚也讲到心理距离，我们能浓缩一个概念，比如惠州的这种大家可以接受的这种城市半径，心理距离是多少分钟车程，可以去提炼这个东西，我认为的话应该是在30分钟，目前他能覆盖得到仲恺的核心区域。30分钟基本能覆盖到差不多到潼湖了，其实是这样子的，如果超过30分钟给你感觉那里是郊区了。
我之前一直都有一个观点，我就说我们惠州要把整个城市更加均衡的发展，是一定要去连通南面的惠阳大亚湾仲恺，一定要连成一片，所以为什么我们的第1条地铁线是往南走的，原来有很多各种各样的一些猜想，但是它一定是往南走的。
中国很多大的城市规划，你会发现其实往南这一块是会特别受宠，或者说他在城市的这种地位会相对更核心。
再讲仲恺一个优势，因为仲恺是一个高新区，它很多规划重心与惠城是有本质上的区别的。惠城可能是突出服务业，打造CBD城市板块。仲恺是突出智慧城市。我们最近去观察仲恺，发现最近出让的工业用地仍然很多，所以仲恺整个城市它未来仍然是产业城市这个方向。
现在我们分析区域价值。如果哪一个城市它的常住人口要比户籍人口大，且大很多的这种，它越大的越多，就说明他越有投资价值，因为你不管说租也好，或者说二手卖也好，他都有接盘的人。
谈投资结构：仲恺的投资主体最多元
惠州十三邀：四环南路等主干道通车，会改变仲恺的人口构成吗？对比惠湾的深圳投资客，惠城的全国投资客，仲恺楼市的投资主体有什么特点吗？哪些人在看好投资的未来？
叶晓燕：交通道路规划，其实它对区域的影响还是蛮大的，我们说路通财通。我认为第一个就是说人口的这种吸引，因为你道路通车了，可能促进人口结构性的一些变化。以往可能比如说仲恺我吸引的只能是这种打工的这种工人，但现在整个（惠城仲恺）边界消失，区域在融合，可能未来会汇聚更多高素质群体。
我认为仲恺它也会有这样的一个这种需求结构的一个蜕变，这是第一点。第二点的话，对产业的影响，你道路对产业吸引的人口来了，可能未来也会进行新的一轮的产业更新，原来一些比较高能耗的低产出的这种产业，则可能会进一步往周边的四五线城市转移。这样一来，仲恺本身追求的总部经济就更容易一些。
谈承接势能：仲恺不仅面对深圳更加承接东莞
惠州十三邀：在“丰”字型交通规划中，惠州市交通局相关规划文件里，对规划原则表述，要精准对接目标城市的产业、交通。东莞同步承接深圳广州势能，是他发展快的重要因素。在惠州“丰”字型交通规划第二横的中部交通轴线快速通道四环南路等刺激下，四环南路承接的金山新天地板块和仲恺中心区，它们的承接优势有何特别？
叶晓燕：无论是个别的快速路还是整体的“丰”字型交通，一个城市的整体骨架都会不断演化。
现在我们看惠州，包括看某个区域，其实不单纯说是从城市内部的一个变化来去看，我们更多是从城市群的一个角度去看它的发展。所以过去我们其实没有办法解释，惠州在大湾区GDP居中，房地产却是湾区里排第一的。我们的户籍人口只有400多万。
能支撑惠州这么多成交量，最重要的一点就是，我们是紧密的挨这两个城市，一个是深圳和东莞。他们是典型的人多地少。
那惠州成交量以往为什么能超过佛山？我们GDP绝对超不过佛山的，佛山都已经超1万亿了，我们可能距离5000亿还遥遥无期？
其实可能是仲恺或者惠州的区位可能比佛山的还要更好一些。对，因为佛山挨着的广州它其实还是有大的供应的。但是惠州紧邻的深圳及东莞，特别是深圳面临的一个特别严重的问题，就是它的供应枯竭，深莞两个城市的开发强度都是非常高的，已经超过国际警戒线了。而惠州整个开发强度远不及深莞，所以惠州其实就是一个漏斗了，深莞的需求以及全国看好深莞的（购房）需求，会漏到惠州这里来。
具体到仲恺能分到的势能，我认为，仲恺在惠州各县区中，在兼得深莞惠势能是最突出的一个。比如说惠州中心区城市核心这种势能它也能够得到，然后东莞的势能、它也能够得到，深圳的势能它也能够得到。
其实我要讲一点，仲恺的楼市价值曾长期被忽视，在惠州几个主要县区里面他的涨起来是最慢的。客户买房都从一线开始再向二线在跟进三线。2015年到2016年，惠阳大亚湾先活起来，然后是仲恺，接着是博罗龙门惠东都火起来。
在以前及现在，仲恺的购房者客源结构，一直最为均衡，仲恺本地人买一点，惠城的人买一些，深圳客、东莞客也有，全国其他地方的也不少。“仲恺的均衡性，在惠州各个区域中比较突出”。
（四环路区位图）
四环路南段道路工程主线为双向八车道，其中，立交主线桥梁以及隧道部分为双向六车道。道路全线设置平南、惠台、西坑大道、惠南大道等4座立交。
双连拱隧道2座，包括223米的西坑西隧道和305米的西坑东隧道；跨惠大铁路桥梁1座，跨河惠莞高速桥梁1座，跨线桥2座。
文：祝勇 刘雨轩
图：廖静怡 （部分综合自网络）
统筹：陈薇 江勇龙 朱文斌
策划：祝勇
