房企发力佛山三旧改造 多个旧改项目“出嫁”
广州日报
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2018楼市总结土地篇
城市核心区的土地资源日益相对稀缺，旧改土地正在成为房企拿地的主要渠道之一。
与此前拿净地不同的是，越来越多的房企介入土地的阶段不断提前，甚至成为旧改项目前期整理的投资方。这一做法，提高了房企参与旧改的积极性。在刚刚过去的2018年里，仅仅是南海就有21个城市更新项目被房企接下。在城市更新项目的土地前期整理中，活跃着保利、时代、碧桂园等品牌房企的身影。
房企积极参与旧改
2018年12月17日，佛山市公共资源交易中心发出公告称，宣布佛山市碧桂园碧欣置业有限公司为夏北永胜经济社旧村居改造公开选定合作开发意向企业项目的中选单位。这是碧桂园今年第二次成为旧村居改造的合作方。此前一次，是今年9月竞得湖洲经济社村界内、里水大道东侧地块的土地前期整理权。截至目前，时代、保利、万科等品牌房企已纷纷介入佛山城市更新项目的土地前期整理。
根据佛山中原统计，2017、2018年三旧改造用地推上土地整理平台的地块15宗，合计占地8991亩，主要集中在南海桂城、里水、大沥三个广佛交界限购区域。其中，时代中国2年内拿下6宗旧改地块，分别是大沥“全球创客小镇”启动区项目以及奇槎片区改造项目，平洲沙基围工业区一带、里水草场经济联合社旧厂房改造项目、里水镇洲村地块以及大沥太平石步陈地块。保利拿下3宗地块，面积高达2752亩，地块全部集中在桂城石肯和大沥河西。
根据南海住建管理部门提供的数据，2018年南海向社会推出包括城市更新项目和储备项目、村级工业园改造项目、特色小镇项目、美丽乡村项目等不同类型的土地项目，其中正式推出城市更新项目21个，全部成功“嫁”到房企。另外，储备土地挂牌出让37 宗，目前也已全部成交。该部门表示，2019年初还会继续召开城市更新大会，继续向社会推介城市更新等各类项目。
南海成为2018年旧改的集中区。除了南海外，2018年顺德勒流以及高明三洲的旧改项目也吸引了房企的参与。
房企多元化参与旧改
随着更多民间力量参与旧改，旧改工作逐渐结合市场化的运作方式。以往的旧改，往往是完成补偿拆迁以及土地的前期整理后，土地以“净地”的形式进行招拍挂，房企再举牌拿地，参与土地的一级开发，比如瑞安地产于2007年以75.1亿元拿下岭南天地祖庙地块。还有一种常见方式是房企直接通过合作与收购参与旧改，比如合景泰富与新鸿基合作，成为澜石旧改泷景项目的操盘者。这些参与方式，房企更偏向于拿净地，直接参与土地前期整理的情况比较少。
他们的身影日益增多
最近两年，越来越多房企介入土地的阶段不断提前。2018年12月，佛山市碧桂园碧欣置业有限公司为夏北永胜经济社旧村居改造公开选定合作开发意向企业项目的中选单位。在这个过程中，房企是该村旧改的合作方，要参与旧村居改造的前期后期所有工作。
有的房企甚至成为旧改项目前期整理的投资方。2018年最大的一个旧改项目是高明三洲项目，该项目占地2700亩，总投资约20亿。2018年11月9日，高明政府网站发出公告称，北控城投控股集团有限公司和广州绿地房地产开发有限公司联合体，以5%的投资利率，以及7%的项目年平均收益率，成功竞得该旧改项目。值得注意的是，作为投资人，竞得企业并不负责施工等一级开发工作，仅为前期工作提供资金，参与到项目当中，主要负责土地前期整理及拆迁工作以及对旧改项目的产业导入（如建设空港新城可提供配套的产业类型、分布位置、占地面积等）、土地价值提升等提供专业建议。
一直以来，房企较少涉足于旧改，其原因在于旧改需要巨额的前期投入，尤其是前期土地整理阶段流程复杂，资金压力相对比较大，但现在这种情况发生了一些改变，在更加合理的引导之下，一些房企也开始多元化地参与到旧改中来，贡献着自己的力量。
合理引导下房企积极参与
近2年来，越来越多房企积极参与土地的前期整理，尤其是在南海，房企表现得相当活跃。为何出现这样的转变？既有客观环境的原因，也有来自政策的合理引导。
南海住建部门在接受记者采访时谈到，房企积极参与土地的前期整理的转变，是由于南海区进一步完善了“三旧”改造政策，在保障国家和村民集体利益的前提下，通过农村集体资产平台，公开、公平、公正的选择社会资本参与土地前期整理，以便更为高效地推进城市更新工作。
其中，允许并鼓励参与“三旧”改造项目土地前期整理的投资方，可以与政府及村集体共享土地增值收益，即土地整理完成并出让后，产生的土地增值收益由政府、原土地权属人、参与前期整理的社会资本共享。
来源：广州日报
