深圳价值数十亿商场被没收 企业诉规土委一审败诉
南方都市报
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昨日，罗湖区金光华广场顾客络绎不绝。南都记者 陈文才 摄
时隔两年，价值数十亿元的金光华广场被深圳市规土委没收一事再起波澜。金光华集团认为规土委所作行政处罚决定无效，遂诉至法院，福田法院日前一审 判决金光华集团败诉，金光华集团提起上诉，该案原定于明日在市中院庭审。因此事的处置或对地产行业有很大的示范效应，在深圳地产界备受关注。
金 光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的购物广场，占地1.8万m2，建筑面积12万m2，于2004年底竣工，因处在罗湖商业旺地，业内估值达数十亿元。 金光华广场被没收后，在深圳地产界引起热议，因该事件的处置方式或对地产行业有很大的示范效用。有开发商表示，此次对资产的没收依据和执法程序是否符合法 定程序很重要。而金光华集团诉深圳市规土委行政处罚决定违法一案也颇为曲折。
因案情复杂延长审理期限
福田法院于2013年3月18日受理后，9月25日和11月7日两次开庭。因案情复杂，福田法院报请省高院批准延长审理期限。2014年10月17日，福田法院一审判决金光华集团败诉，判决书中披露了市规土委处罚的具体事由。
市规土委作出的行政处罚决定书显示，深圳南国影联股份有限公司以合作开发房地产协议约定提供土地使用权，而不承担经营风险，只收取固定收益的行为，属于土地使用权转让行为。
处 罚决定书称，金光华集团与南国影联表面上签订合作开发协议，骗取政府有关合作建房的批准文件，实际上双方通过签订“南国文化广场合作协议———补充协议” 和“重建南国综合电影院合作协议”，约定南国影联以2.16亿元将金光华广场项目地块地下和地上的土地使用权转让给金光华集团。据此，市规土委认为当事人 并没有合作建房的真实意愿，申请合作建房只是为了骗取政府有关部门批文，规避转让划拨土地的必经审批程序，达到非法转让土地的目的。
市规土委认为，两公司合作开发金光华广场是基于虚假的意思表示。该案一审时金光华集团认为规土委没有证据证明这一点并称，“合作开发金光华广场地块的一系列协议均是合作双方协商一致形成的真实意思表示，协议条文对双方的民事权利义务有明确的约定。”
金光华申请深圳中院回避
对 于金光华向南国影联支付1.61亿元拆迁补偿及经营损失费，市规土委认定为非法转让土地的违法所得，金光华集团对此不认可。金光华集团称，金光华给南国影 联的2.16亿元包括1.61亿元拆迁补偿及经营损失费和0 .55亿元的物业转让费，两者都是出于合法约定。
一审败诉后金光华集团提起上诉。金光华集团认为，此案中被上诉人深圳市规土委和二审法院深圳市中院存在明显利害关系，日前对该案提出了回避申请，希望深圳市中院全体法官对此案进行回避。该案原定明日在深圳市中院二审开庭。据悉，因某些原因该案二审时间推后。
“即使我们的行为在前期存在着瑕疵，也不是我们故意所为。况且金光华的开发不仅符合总体规划，而且取得了土地使用权和房产所有权，应该受到物权法保护。”对房产开发过程中法规的解读，成为金光华集团和南国影联与规土委博弈的焦点。
焦点
行政处罚适用法律是否正确
市 规土委作出处罚的主要依据是《中华人民共和国土地管理法》第七十三条。该条规定，“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部 门没收违法所得；对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总 体规划的，没收在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款”。
金光华集团二审代理律师表示，这条规定重点规范的是违反 土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的行为，对金光华的没收也主要依据第二小条，而金光华广场的用地根本不涉及将农用地改为建设用地的行为：“他们 是把第二小条的‘没收’处罚套在了第一小条‘非法转让土地’前提上。”
市规土委认为，土地管理法是规范国有土地出让和转让行为的基本法律，适用于所有非法转让土地的违法行为。法院一审认为，市规土委适用法律“并无不当”。
土地性质是划拨还是出让
市规土委的处罚决定书称，由于金光华广场项目地块原为划拨土地，根据相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，须报有批准权的人民政府审批，且必须符合法律、法规规定的条件。
金 光华集团认为，金光华广场地块是金光华通过与国家土地管理部门签订土地出让合同而与南国影联公司共同从国家取得的出让土地，与南国影联公司原有的划拨土地 红线范围是完全不同的，分别为两个不同地块，不存在南国影联公司向金光华集团转让土地的情况，更不是转让划拨的土地。
经法院审理查 明，涉案地块即金光华广场项目地块(宗地号H 112-0015)是由原南国综合电影院地块和元南国文化广场地块地上地下一部分组成。其中，原南国综合电 影院地块为行政划拨，土地面积为5040 .2平方米，使用年限为20年，2004年8月13日到期。
法院同时明确，2002年 12月9日，市规土委与金光华集团和南国影联签订了深圳市土地使用权出让合同书，合同约定深圳市国土资源局将地块号为H 112-0015、面积为 10670平方米的土地出让给金光华与南国影联公司，用途为商业金融业，两公司向规土委支付土地使用出让金、土地开发金、市政配套设施金合计4.1亿元。
处罚是否超过两年时效
金 光华集团认为，两公司是2002年12月9日签订土地使用权出让合同书，2004年11月金光华广场完成竣工验收，2008年取得土地和房产证。按照《行 政处罚法》规定，市规土委的行政处罚行为应当是对未超过两年限期违法行为进行处罚。金光华集团认为，两公司合作开发土地出让取得行为即使违法，也已经远远 超过了两年的处罚时效规定。
《行政处罚法》规定，违法行为有连续性或者继续状态的，从行为终止之日起计算。市规土委认为，该案中非 法转让土地行为在未恢复原状之前，应该视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效应该从违法行为终了之日起计算。福田法院一审时认可了这一计算方法，认为处 罚并未超过两年的时效。
事件回顾
2000.08.07
金光华集团与南国影联公司签订协议，约定合作开发南国文化广场地块，由南国影联提供土地使用权，两公司共同开发建设，南国影联占建成后物业的3成，金光华占7成。
2000.08.18
两公司签订补充协议，约定南国影联将“南国文化广场合作开发协议”中所占权益以5500万元转让给金光华。
2001.03.01
两公司向原深圳市规划国土局申办合作建房并获同意。后来的调查显示，这次申办提供的材料未提及上述补充协议。
2002.02.08
两公司就第二块地签订“重建南国综合电影院合作协议”。此外，金光华支付南国影联拆迁补偿及经营损失共计1.61亿元。
2002.03
南国影联向市国土部门递交了南国综合电影院项目和南国文化广场项目用地合并整体改造的申请，半年后获批。
2002.12.08
市规划国土局将土地面积10670.7平方米的合并地块出让给金光华和南国影联，用地性质改为商业用地，使用年限40年。金光华补交4.1亿元土地出让金。
2004.11
金光华广场竣工，成为深圳第一家与地铁无缝连接的购物广场。
2012.12.29
市规土委公告称金光华广场被依法没收。
采写：南都记者 贺达源
