顺德公示城市更新工作实施细则 为村改提供政策支撑
珠江商报
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日前，佛山市自然资源局顺德分局发布了《顺德区人民政府深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则（征询公众意见稿）》。
记者了解到，除了通过进一步明确各种类型的城市更新对应的扶持政策以进一步激发村级工业园区改造活力之外，征求意见稿还对上一版实施办法（即《顺德区城市更新（“三旧”改造）实施办法》顺府发［2015］19号，编者注）中未详细论述的旧村居和旧城镇引入主体改造提出了明确指引，使得实施细则更具实操性，也为全面推进村改深入开展提供了强有力的政策支撑。
资金扶持力度明显提升
在征求意见稿中，最备受瞩目的就是对自行改造项目中资金扶持力度有了明显的提升。根据征求意见稿，对自行改造的拆除重建类工业提升改造项目（不含商品厂房），用地面积达到30亩及以上，且容积率达到1.5及以上的，完成供地手续后对土地使用权人按每亩用地30万元进行扶持。而项目竣工验收后，还可以按照项目竣工验收建筑面积，对土地使用权人按每平方米150元进行扶持。与此前的实施办法比，财政扶持力度有了数倍提升。
该征求意见稿还加入了对土地整理的财政扶持。据征求意见稿，除经营性（不含工改）项目外，单个项目完成土地整理面积达到50亩及以上的，在完成供地手续或经镇街出具证明完成土地整理后，对土地整理人（指自行改造的土地使用权人，自行整理或引入合作方整理土地的农村集体经济组织，或者收购归宗的收购方），按项目用地面积每亩10万元进行扶持。大幅增加土地整理扶持力度，无疑将大为提升这项前期准备工作“硬骨头”的吸引力，对破除“动工难”瓶颈或将起到推动作用。
此外，改造后的土地用于历史文化保护、公益性项目的，在竣工验收后，按项目用地面积每亩10万元对土地使用权人进行扶持。扶持力度与此前实施办法比也有了明显提升。
根据征求意见稿，为鼓励城市更新项目的连片改造，对不低于200亩的连片改造项目给予相应扶持，具体为“挂账收储”公开出让类补偿标准提高2%，协议出让类出让金计收比例下调2%。
提出城市更新单元概念
如今村改项目在全区各镇街遍地开花，但如何提升片区城市规划统筹力度，优化片区内各项目之间的关系，保障公益性用地也成为一个现实问题。记者注意到，在征求意见稿中首次引入了城市更新单元的概念。城市更新单元的划定应符合市 27 号文的一般要求，且原则上不小于10公顷。城市更新单元是综合考虑城乡规划、土地权属、利益统筹、连片改造等要求，由属地镇政府（街道办事处）在征求区规划、国土主管部门意见基础上划定。区城市更新主管部门认为有必要加强统筹的城市更新重点片区，也可以由区城市更新主管部门会区规划、国土主管部门划定城市更新单元。一个城市更新单元可以包括多个城市更新项目。
就如何提升建设统筹力度，征求意见稿中也作了阐述。其中，城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市公益性项目用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米。征求意见稿还提出，除改工项目之外的城市更新单元规划，应将不低于城市更新单元总面积15%，且在拆除重建范围内将不低于该范围面积15%的用地用于建设公益性项目，其中通过现状工业改造为经营性开发项目，公益性项目的用地比例不得低于25%，绿地率不得低于 30%。
此外，就城市更新单元的整个规划审批流程，征求意见稿中也进行了明确阐述。
指引更清晰提升实操性
顺德村级工业园区改造工程实施已三年，本次工作实施细则的推出也是针对三年间实际出现的一些共性问题提出了具体的解决方案。
例如因应工改项目多层厂房的权属问题，征求意见稿中指出，以出让方式供地的改工项目，拆除重建面积达15亩或以上的，允许配套设施计容建筑面积占比标准提高到15%，建成后容积率达到1.5及以上的，工业生产厂房可按幢、层等固定界限为基本单元（建筑面积不少于300平方米，可以独立使用且权属界线封闭的空间）分割销售，配套设施可随工业生产厂房按规定比例转让；改造为商品厂房的项目，容积率不得低于2.5。
而对改工项目的配套设施，征求意见稿也指出，纳入《佛山市村级工业园整治提升实施方案（2018~2020年）》的工业提升项目，允许兼容不超过20%的研发、租赁住房、公共配套等的计容建筑面积，相应配套设施的用地面积不得超过7%。
更值得一提的是，因应旧村居和旧城镇的更新工作，本次征求意见稿也提供了非常详细的引入市场主体改造操作指引。指引以整个改造基本流程为轴进行了全流程的细化解释，犹如为基层在推进村改项目过程中点亮了指路明灯。
这些指引对改造中实际遇到的问题也很有参考意义。例如为解决村居更新项目土地零散的问题，征求意见稿就指出，拆除重建类旧村居改造范围原则上以村庄建设用地范围为基础，鼓励将整村范围纳入城市更新单元；可结合地块特点和周边路网结构，将旧村居范围内的旧村居用地、难以单独实施改造的产业用地、“三地”，统筹整理进行连片改造，但宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积不应低于改造总面积的 50%，产业用地面积不超过改造总面积的20%，“三地”（边角地、插花地、夹心地）不得超过改造总面积的20%。
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文/珠江商报记者陈适
