佛山住宅物业管理征求意见:小区公共收益归业主所有

近日，《佛山市住宅物业管理条例（草案）》（以下简称《草案》）在佛山人大网上面向社会公众征求意见。《草案》明确了成立业主大会的条件，进一步规定了对公共收益的范畴，同时出台多项规定规范业主委员会的行为。

如何成立业主大会？小区公共利益到底归谁所有？本报接下来将推出系列报道，深入调查佛山物业管理现状以及亟待解决的问题。

背景： 佛山物管即将有法可依

记者了解到，其实佛山早在2014年就制定了《佛山市物业管理办法》。但经过几年实践，存在法律力度不够，相关规定难以落实的问题。

佛山住建管理部门在解释《关于规范和指导我市物业管理区域内业主共同决策有关工作的规定》时也强调，按照现有的政策和规定，物业管理在实操中一些细节未予明确，也未明确业主委员会的法律主体地位。在实践中，部分筹备组成员、业委会成员藏有私心、带有个人利益，存在徇私舞弊、投机取巧、绑架全体业主真实意愿的情况，造成大量的投诉纠纷，严重影响小区的和谐稳定，最终侵害了全体业主的合法权益。佛山市12345热线数据显示，2017年前三季度，消费者关于物业问题的投诉比去年同期增长202%。

2015年，广东省授予佛山市立法权，佛山市住建管理局在《佛山市物业管理办法》的基础上，结合佛山实际情况，起草了《佛山市物业管理条例》。2017年，《佛山市住宅物业管理条例》被列为当年立法工作计划的提案项目。通过多次专题论证，该条例通过了市法制局审查，目前进入到人大征求意见阶段。佛山市人大常委会通过后，还需报省人大常委会审批通过，方能公布执行。

《草案》亮点

两成业主可联名申请成立业主大会

针对业主大会成立难的问题，《草案》提出，一个小区内百分之二十以上的业主可以联名向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。而已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告街道办事处（镇人民政府），并同时在物业管理区域的显著位置公告三十日以上。业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。

此外，该《草案》还规定，业主大会筹备组由业主代表、建设单位、居（村）民委员会代表以及街道办事处（镇人民政府）代表共同组成，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的百分之六十。

《草案》还规定，业主大会有权选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。并制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，并选聘、解聘、续聘物业服务企业。还有权决定住宅专项维修资金使用、续筹相关方案，并监督实施。

公共收益归全体业主所有应存入公共收益账户

关于大众普遍关注的公共收益问题，《草案》也做了明确的规定。《草案》规定，物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入统称为公共收益。而公共收益归全体业主所有，并应存入公共收益账户。

业主委员会应当在每季度结束十五日内在物业管理区域的显著位置对公共收益账户的开支情况公告三十日以上。而未成立业主委员会的，应该由物业服务企业将物业管理区域内的公共收益单列账户管理，需在每季度结束十五日内在物业管理区域的显著位置对公共收益账户的开支情况公告三十日以上。而房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）需要对公共收益账户的开支公开情况进行监督。

物业收费调整需过半数业主同意

在物业收费调整上，《草案》规定，物业服务企业需要重新约定物业服务收费，应当综合物业服务成本和业主满意度测评结果，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。物业服务企业应当将业主表决结果在物业管理区域显著位置公告三十日以上，并书面报告街道办事处（镇人民政府）、区房地产行政主管部门。

而当业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向区价格行政主管部门申请协调处理。

严禁楼霸、严禁强行收取清运费

针对此前出现过的新楼盘交付后业主装修遇上楼霸的问题，《草案》对此做了详细规定。装修期间搬运物料，业主聘请专业队伍搬运装修物料时，需要配合物业服务企业的管理；装修期间可以使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企业应当对搬运队伍加强监督和管理。搬运队伍进行作业过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作，禁止违法、违规搬运。

发生、发现装修搬运欺行霸市行为的，任何单位和个人可以报告公安部门处理。装修产生的垃圾，由业主自行清运的，物业服务企业不得强行收取清运费。

《草案》严令

物业服务企业 不得有下列行为

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人；

（二）挪用或者擅自使用住宅专项维修资金；

（三）擅自改变物业服务用房用途；

（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途；

（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（七）物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交退出；

（八）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；

（九）不履行物业服务合同擅自退出物业管理区域等行为；

（十）限定业主购买其指定的经营者（服务提供者）的商品或者服务；

（十一）其他损害业主权益的情形。

文/广州日报全媒体记者陈钰凤、王浩宇

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