东莞按四种情况处理不动产登记“历史遗留”问题
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东莞时间网讯（记者 董珊伶）“买步步高二手房两年了，却没想到一波三折，现在希望能尽快办证，好让孩子明年顺利上小学。”近日，东莞市民陈先生终于等来了好消息。
昨日，记者从东莞市房管局（市不动产登记中心）了解到，目前东莞已审核处理304个有历史遗留问题的楼盘，已有173个楼盘符合政策可办理不动产登记业务。对于历史遗留问题，市房管局局长刘国军公开表示，该局按照“能办尽快办、不能办坚决不办”的原则，加快解决一批历史遗留问题。但是，对于利用集体土地开发的小产权房这种明显违反法律法规的建筑，将从严把关，坚决不予登记，防止小产权房成为新的历史遗留问题。
/ 现状 /
各镇街普遍存在登记不规范问题
早在2015年，东莞市就开始大力推进不动产登记机构整合、数据整合、平台建设和流程再造，提前在2016年6月30日发出全市第一本不动产权证，取得了阶段性工作成果。
但市房管局很快发现，楼盘的历史遗留问题成为不动产登记推进的障碍。据东莞市房管局（市不动产登记中心）产权登记科科长袁子建介绍，在上世纪80年代，国家房地产开发政策还没有出台前，东莞已进行商品房开发，当时的土地政策还没有“挂牌出让”的概念，自然也没有国有土地使用证。直到东莞实行不动产登记后，才发现有楼盘的土地性质是国有划拔，有的楼盘还没有土地登记信息。另外，东莞属于十分典型的房、地部门分设管理。一些早期建设的项目，存在土地、规划、报建、登记等环节衔接不够、不统一等历史遗留问题逐渐暴露，成为影响统一登记深入推进的主要障碍。
据统计，全市各镇街普遍存在程度不一的登记不规范问题。袁子建介绍，目前东莞市影响登记的历史问题，对于已办了个人房产证的商品房或政策性住房来说，主要是土地的手续没有完善等几种问题：一是房屋所在的土地是国有划拔土地；二是房屋所在的土地是没有土地登记信息，也就是没有办理土地证；三是房屋所在土地是集体土地的；还有超跨土地红线的、擅自改变土地用途等几种情形。
他表示，这些情况在全国各个城市都普遍存在，并非东莞独有。
/ 措施 /
历史遗留问题按这几种情况处理
为妥善解决不动产登记历史遗留问题，市国土局和市房管局（市不动产登记中心）组织相关部门正式制订《东莞市解决不动产登记历史遗留问题的操作细则》（东国土资〔2017〕207号），并印发《关于历史问题不动产办理分工及办理流程的通知》（东国土资〔2017〕208号）。
袁子建介绍，目前，对应上级部门的政策已审核处理304个历史遗留问题楼盘，其中已有173个楼盘符合政策可以办理不动产权登记业务，其他部分楼盘存在调查不清的情况，需补充调查后符合条件的也可办理。目前对于历史遗留问题，东莞主要按照以下三种情况处理：
土地性质属于国有出让的，存在改变土地用途但没有改变规划用途的，按原登记土地、房屋用途办理相关业务，不得改变土地批准用途及出让年限等要素。
土地性质属于国有划拨的，或没有土地登记信息的商品房或政策性住房，经过审议纳入历史遗留问题楼盘台账，通过补缴土地出让金、签订《国有建设用地使用权出让合同》，完善用地手续后，该房屋可以转为市场化商品房，可办理有关业务。
集体土地。根据省国土厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的通知》（征求意见稿），该文件明确在集体所有的土地上从事商品房开发的，一律不得办理不动产登记。
针对这一历史遗留问题，市房管局正积极加强与上级部门沟通，寻求可解决路径，在市政府或上级部门未出台政策前或未完善用地手续的情况下，对所在的土地性质是集体土地的，或超跨集体土地的房屋都暂缓办理。
历史遗留问题楼盘，东莞这样处理：
●土地性质属于国有出让的
存在改变土地用途但没有改变规划用途的，按原登记土地、房屋用途办理相关业务，不得改变土地批准用途及出让年限等要素。
●土地性质属于国有划拨的，或没有土地登记信息的商品房或政策性住房
经过审议纳入历史遗留问题楼盘台账，通过补缴土地出让金、签订《国有建设用地使用权出让合同》，完善用地手续后，该房屋可以转为市场化商品房，可办理有关业务。
●集体土地
一律不得办理不动产登记。
新闻链接
7宗问题楼盘按三种类型处理
近日，记者通过政府信息公开申请的方式从东莞市国土局获得《东莞市人民政府办公室关于妥善解决莞城步步高小区等7宗典型问题楼盘历史遗留向题有关事项的复函》东府办复〔2018〕74号（以下简称“74号文”）。
记者了解到，关于妥善解决莞城步步高小区等7宗典型问题楼盘历史遗留问题有关事项，已经市政府十六届第41次常务会议讨论。
74号文显示，同意国土局提出的对莞城步步高、景湖春天、景湖蓝郡、虎门平苑、虎门宜家花园、南城景福花园、凤岗宏丰楼等7宗问题楼盘历史遗留问题的处理意见。其他类似情况的问题楼盘，参照上述7宗楼盘的处理方式执行。
其中城区范围内（包括莞城街道、东城街道、万江街道、南城街道）类似莞城步步高小区等在上世纪八九十年代经批准开发、且已颁发房产证的历史问题楼盘，使用的土地没有办理供地手续的，根据历史情况直接确认为国有划拨土地，参照政策性住房（公有住房）相关规定按房屋地税基准价的1%缴交土地出让金后补办土地出让手续；城区范围外的其他类似历史问题楼盘，由国土局报市土地审批委员会（不动产登记联席工作小组）审查认定后参照上述意见处理，不另行逐宗上报市政府审议。
类似景湖春天小区、景湖蓝郡小区等局部用地手续不全或存在瑕疵的历史问题楼盘，由国土局报市土地审批委员会（不动产登记联席工作小组）审查认定后采取补缴土地出让金方式完善用地手续。
类似虎门宜家花园小区、风岗宏丰楼小区等通过国有划拨方式取得土地建设的商品房，参照政策性住房（公有住房）相关规定按房屋地税基准价的1%缴交土地出让金后补办土地出让手续，并将原土地用途调整为城镇住宅用地。
74号文还明确，对于按政策允许办理不动产登记的历史遗留问题楼盘，由登记部门直接在系统的案件信息中进行标注，免去权利人瑕疵声明和在证书标注“存在历史遗留问题或权利瑕疵”环节。（记者 董珊伶）
