广钢新城卖楼一条街:楼盘指引承桥柱售楼人员蹲守
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由于进入工地的路况复杂，许多售楼部在广钢新城鹤洞路口安排专车接送。
从海珠区开车过鹤洞桥到荔湾区，能看到各楼盘的带路指引。
□专题撰文 信息时报记者 田桂丹 专题摄影 信息时报记者 朱元斌
近期，不少市民路过广州的鹤洞路时，都发现这里成了广钢新城“卖楼一条街”：街边灯柱和高架桥柱都被各楼盘的带路指引“承包”了，前个楼盘路牌让直走，隔壁楼盘路牌却又让急拐弯；也有楼盘将售楼部直接开到了马路边，并派驻工作人员到各个交通要点蹲守“截客”……
广钢新城楼盘如此“贴身肉搏”，是因为卖得不好吗？有数据显示，广钢新城有楼盘自去年9月份至今只卖掉两成左右的新房，真的如此吗？对此，记者进行了走访。
“卖楼一条街”有多火？
“很少见到这么密的楼盘广告”
广钢旧厂搬迁后腾出了市区硕果仅存的大型地皮，目前已有多家房企“国家队”入驻开发建设，并陆续推出新房解渴市区楼市。对这些已推出新房的楼盘，鹤洞路的街坊都能如数家珍地报出名字，鹤洞路更成为房地产行家口中的“卖楼一条街”。
若市民从海珠区开车过鹤洞桥到荔湾区，便能看到路边灯柱和高架桥柱上贴满了各楼盘的带路指引和广告词。经常往返于海珠和荔湾的黄先生说：“第一次看到时觉得眼花缭乱，这个灯柱的指引牌让我直走，隔壁灯柱的指引牌又让我急拐弯，后来才发现是不同楼盘的带路指引。但看习惯了就知道这里又有什么楼盘新开了，也挺有意思的，其他地方很少见到这么密的楼盘广告。”
而经常到鹤洞路附近买菜的方姨说，广钢新城的楼盘售楼部都开到鹤洞路上了，“几家楼盘的售楼部挨在一起，周末时，路边就有很多拉客仔拉人去看楼。”
记者于7月底一个周六的下午在鹤洞路看到，从临近西塱公交站场的高架桥底到广钢新城的路边，确实有不少楼盘的工作人员在烈日下蹲守在路边，拉客到楼盘看房。尤其是即将进入别的楼盘区域的节点处，更是“重兵布防”，只要有路人经过就有人拿着楼盘广告上前，问是否需要带到现场看楼。
开盘时就已上演“宫心计”
记者在广钢新城的楼盘现场看到，销售中心的看房者还是很多的，尤其是位于路边的中海花湾壹号，有不少携老带幼的家庭到场看房，销售中心的座椅都坐满了。而购房者一般都是多个楼盘连在一起看。
到了楼盘现场，销售人员一般都会在沙盘处介绍整个广钢新城未来的规划和自家楼盘在整个区域中独特的优势，而且会就购房者关心的问题进行分析比较。
事实上，广钢新城楼盘“贴身肉搏”截客的激烈战况，在去年9月份广钢新城首盘开盘时就已初见端倪。当时，中海花湾壹号的开盘地点直到开盘前都是高度“保密”状态，最终选址在远离楼盘的琶洲酒店开盘。这个选址场地大，据称也有担心同行开大巴到现场拉走客户的考虑。
在首盘开盘近1年的今天，广钢新城正式开售的楼盘已有中海花湾壹号、葛洲坝保利曼城、金融街融穗华府、北大资源博雅1898、保利葛洲坝海德公馆5个楼盘，珠江金茂府已准备开售，而深业项目也开始准备推出新房，未来区域的竞争预计会更大。
代理机构要承诺只帮一家开发商
中原地产项目部经理黄韬表示，广钢新城是广州楼市短时间大批量出货的区域之一，楼盘扎堆上市量非常大，因此竞争非常激烈。合富辉煌首席分析师黎文江分析道，广钢新城内楼盘的地段、价格、户型都差不多，所以只能在家居智能化等方面去竞争。
竞争如此激烈，使得开发商的“疑心病”从开盘时怕被同行现场撬走客户，升级到担心找代理机构卖房会被“偷”走客户……
有不愿意透露姓名的代理机构人士透露，广钢新城中除了保利、中海等本地开发商的楼盘外，金融街、华发、北大资源等外地开发商需要找代理机构卖楼。他们要求每家代理机构在签合同时，承诺不能代理广钢新城中别家开发商的楼盘，“否则开发商担心你到底会帮谁。”广钢新城也有个别楼盘还找二手代理商帮忙卖房，所以就会造成有点混乱的感觉。但实际上，广钢新城楼市目前并没有恶性竞争。
新房行情到底好不好？
拼尽全力1年只卖掉两成多？
除了在“卖楼一条街”尽力拉客外，购房者看完广钢新城的楼盘，很快就会收到销售人员的短信和电话，追访是否要进一步去看房下定。如此拼尽全力地卖房，却仍传出广钢新城卖不动的声音。
据网易房产截取阳光家缘的数据，截至8月10日，广钢新城已开售的5个楼盘中，最低的去化率为11.8%，最高的为46.4%。其中，去年9月份作为广钢新城首盘开售的中海花湾壹号，推出的货量最多，但卖了快一年，去化率只有23.9%，累计已售1192套、未售3797套。
然而，在中海花湾壹号销售中心的沙盘上，却贴了不少楼栋“售罄”的贴纸。销售人员说，因为很好卖，所以马上就要推出新楼栋销售，“如果卖得不好，肯定不会再开新楼栋。外面统计的数据不准，因为我们还有很多回迁楼房源，这些也被计算进去了。”
比传闻中略好，但卖得不算太快
广钢新城楼盘推出的新房行情到底好不好？记者在阳光家缘查阅统计了各个楼盘的住宅实际预售量和已售量，发现有回迁房源的楼盘去化率确实略有出入。广钢新城中的金融街融穗华府、中海花湾壹号和华发项目都有一定量的回迁房，这些回迁房被设计为单独的楼栋，目前仍无法进行签约。
以货量最大的中海花湾壹号为例，目前其在阳光家缘分为7个预售证，部分楼栋房源被纳入未售房源，但并非预售证允许的可售范围。
记者计算发现，截至8月10日，中海花湾壹号批准预售房源总套数为3845套，已售套数为1804套，去化率为46.92%，大大高于23.8%。已推出的房源中，去年9月份推出的首批房源1380套已经卖出八成；但今年1月份推出的330套住宅，却只卖出了28套；今年7月份推出的698套住宅卖出50套。虽然实际销售成绩比传闻中略好，但今年3月份后楼市走热，其他区域不少楼盘都传出“日光”，相比起来，广钢新城卖得不算太快。
新城楼市销售速度符合预期
广钢旧厂未搬迁前，这块市区硕果仅存的大型地皮就已被翘首以待，被寄望将原芳村楼市带入新时代。旧厂搬迁后，看好广钢新城规划前景的国内各大开发商们，纷纷争抢进驻。但在开卖后，为何市场感觉“叫好不叫座”？开发商是否在亏本卖房且压力巨大？
为何市场“叫好不叫座”？
原因1 大批量扎堆上市，佛山盘抢客
广钢新城处于广州西部老城区，毗邻广佛交界，新房大批量扎堆上市受“内忧外患”双重夹击。
广州市房地产专家吴定金认为，广钢新城卖得不轻松，主要是新货在同个时段里集中供应，而距离广钢新城板块很近的佛山房价又便宜很多，所以出货压力更大。
据了解，广钢新城周边地区一手房价最高约2.8万/平方米，假如乘坐三站地铁过了广佛交界，还有1万元/平方米左右的新房。记者在广钢新城看房时，也不时听到看房家庭在对比广钢新城房价跟佛山地铁口的房价。
合富辉煌首席分析师黎文江也认为，除了板块本身量大、竞争厉害外，佛山楼市价格低，拉走了广钢新城的不少客户。
原因2 地价占比已近半，房价降不了
广钢新城因为房价比周边楼市、佛山楼市高而被抢客，那开发商是否可以适度降价吸客呢？
中原地产项目部经理黄韬表示，广钢新城没有恶性竞争，没有人拼低价，主要也是因为目前的定价已经没钱赚了，没法更低了。吴定金认为，按照现在的房价，有的开发商可能都还没回本。
记者对已推出销售的5个广钢新城楼盘近半年的网签均价和地价进行计算发现，广钢新城在售项目的地价占房价比基本约五成，最低的为北大资源博雅1898，地价占房价比约45%；最高的为金融街融穗华府，地价占房价比约72%。
吴定金认为，广钢新城的房子要卖3.5万元/平方米才略有盈利。记者近日踩盘发现，广钢新城去年9月从2.8万/平方米起售，现在一手房均价约3.2万/平方米，部分楼层和朝向不佳的房源有2.8万/平方米的折后价。
原因3 开发商“卖未来”，购房者求“眼见为实”
既然房价已降无可降，开发商只能主打宣传广钢新城的价值。销售人员常向购房者介绍说，广钢新城的未来是看齐珠江新城的，“每800米一间中学，每500米一间小学，每300米一所幼儿园”更成为销售人员的口头禅。但对于购房者来说，广钢新城目前仍是一片工地。
记者走访时，想换房的市民郑女士正带着孩子在广钢新城看房。被问及看房感受时，她的儿子抢先说：“太贵了。”郑女士说，比起广州其他在售的一手房板块，广钢新城交通方便，但规划中的配套也还没看到，感觉300万元左右一套房确实比较贵。其他受访的购房者也有同样的考虑，他们认为广钢新城规划配套很齐全，只是担心不知何时才能用得上。
吴定金也称，广钢新城首先要让人看到价值，否则购房者很难接受这样的高价，尤其是在佛山楼市性价比很高的时候。
广钢新城是否会有楼市风险？
房地产专家：“货量虽然大，但也不会没人买”
广州市房地产专家吴定金认为，广钢新城要成型，至少需5~10年的时间。今年广州楼市还算比较好，广钢新城仍卖得比较难，“半年后假如楼市有调整，压力就会很大，存在一定风险。”
中原地产项目部经理黄韬则比较乐观，他认为，未来2~3年内，广钢新城会是大工地的状态。进驻广钢新城的都是央企国企，有不少还把广钢新城作为进驻广州的首个项目，是不得不拿的战略性项目，所以不会只看一个项目的得失。
黄韬对广钢新城的后市也比较看好，“货量虽然大，但也不会没人买。”经过1年左右的销售，广钢新城从2.8万元/平方米开卖，到现在卖3.2万~3.3万元/平方米，新推出的楼盘也开始挑战4万元/平方米的产品。黄韬认为，今后，广钢新城板块可能会以每年10%的幅度涨价。
开发商：没有在亏本卖房，销售节奏符合预期
面对市场的担忧，开发商又是如何看待目前的销售速度？是否真的在亏本卖房、“压力山大”？
记者昨日采访了进驻广钢新城的开发商代表，他们认为，广钢新城板块销售并非外界想象的“远低于预期”，开发商也没有亏本在卖房。
中海地产广州公司营销负责人兰尊表示，中海花湾壹号的压力不是板块带来的，而是公司内部追求更好的业绩带来的。3年前，公司拿地总价为115亿元左右，开盘至今销售额已达60多亿元，回笼速度已经很理想。货量多主要是因为开发速度快，所以供应量大。从售价来看，年初该盘均价为3万元/平方米左右，现在是3.3万~3.4万元/平方米，已经涨了10%左右。
金融街相关负责人则认为，广钢新城楼盘竞争是比较激烈，但销售速度也符合预期，板块还有很大的发展空间，也希望中央公园等配套能早一点建设。
配套方面，政府是否有新动向？
一期市政道路建设方案已报批
记者在现场看到，除了市政道路未见动作外，广钢新城中央公园目前也没有动静，已被列入广州市历史建筑推荐线索的煤气罐等留在泥土地上，中间还有白色巨型胶囊状的充气膜大棚，在进行原厂区土地污染处理。
购房者很关注的广钢新城规划配套落地问题，政府方面是否有新动向呢？
记者从广州市住建委和广州市国土规划委了解到，广钢新城的市政道路等配套建设并非由市里负责，主要是由区建设局主导建设。目前荔湾区建设局已完成广钢新城一期市政道路建设方案编制，正在走报批程序；而广钢新城的有轨电车项目也已进入招标阶段；广钢新城的幼儿园、中小学等教育配套，则由拿地开发商在项目中进行配建后移交给区政府。
另一方面，广钢新城除了广钢旧厂改造外，还包括鹤洞、东塱和西塱旧村改造。其中鹤洞村和东塱村已被列入《广州市2016年城市更新项目和资金计划》。业界人士认为，假如广钢新城开发全面开动，预计建设配套速度会进一步加速。
