全国首张业主大会停车场许可证颁发 停车场产权明哳

对于住宅小区停车场的经营管理，经常是业主和物管公司产生纠纷的源头问题。不论是停车规则，还是收益分配，都是双方争议的焦点。8月3日，全国第一张登记在业主大会名下的“停车许可证”在深圳颁发，以物管改革创新闻名的深圳景洲大厦，成为全国第一个自主拥有“停车场许可证”的业主自治小区。

A：业主大会获发“停车场许可证”

记者了解到，目前深圳大部分的小区住宅停车场，都委托给了物管公司进行管理。个别物管公司甚至擅自涨价，由此引发的纠纷此前屡见报端。今年8月3日，深圳景洲大厦业主大会，获发了“深圳市经营性停车场许可证”，这也是全国第一张登记在业主大会名下的停车场许可证。

“这次是一种行政许可登记，不是产权登记，许可证的颁发意味着，景洲大厦的停车场将来不会像过去那样，挂靠在第三方物业公司名下，而且我们拿回了自己停车场的管理权，停车场的所有收益归全体业主共有。”8月6日上午，在接受羊城晚报记者采访时，深圳景洲大厦业委会主任邹家健说，每个城市的停车管理规定有所不同，深圳各小区停车场实行政府行政登记许可证制度，小区设立停车场必须去深圳公安交管局停车场管理科办理停车场许可证，有此证才能收费、才能领发票、才能纳税，否则将被处罚。

据介绍，景洲大厦是全国最早实行业主自治的小区之一，早在2005年就获国家组织机构管理中心特批，获颁全国第一份业主委员会组织机构代码证，并开立了景洲大厦小区公共资金监管账户。今年6月20日，作用深圳首批试点小区，景洲大厦获颁“业主大会统一社会信用代码证”。在政府多部门的协调支持下，景洲大厦停车场终于登记在了业主大会名下。

B：停车场产权明哳，归业主共有

“之所以景洲大厦停车场能够登记在业主大会名下，是因为景洲大厦的停车场产权比较清晰，没有争议，这是登记的前提。”邹家健告诉记者，2001年9月，深圳景洲大厦在全国首开先河，通过业主大会投票表决方式，更换了开发商的前期物业管理公司。

随后，景洲大厦业主委员会查阅了景洲大厦项目土地转让、规划报建、建造成本、竣工验收、备案登记等相关资料，确认景洲大厦停车场不计入建筑容计率，属小区规划公共配套项目，其建造成本已分摊计入房价，随着房屋售出，景洲大厦开发商已完成了土地随房屋转移的投资周期。深圳景洲大厦业主委员会依法同景洲大厦开发商沟通协商，同时向政府主管部门咨询。

2002年年初，当时的深圳市国土部门（现深圳市规划国土委）也依据“深圳市土地转让条例”等相关规定，确认景洲大厦停车场属小区全体业主所有，开发商最后放弃了景洲大厦停车场争议，景洲大厦业主委员会成功将小区停车场收归全体业主所有。

C：挂靠物管公司，收益难以监管

邹家健说，尽管景洲大厦停车场2002年就已经确权，属于小区全体业主共有，然而业主并没有获得小区停车场的管理权和收益权。

根据深圳地方物管条例规定，业主委员会不得从事经营活动，景洲大厦业委会只能将小区业主自有的停车场，登记挂靠在第三方物管公司的名下，业主通过向物管公司缴费才能使用业主自已的停车场。物管公司收了停车费，然后将停车场的人力成本、设备维护、场地维修、监控照明等一切管理成本费用，转嫁在小区业主缴纳的物业管理费中列支。

2003年11月，景洲大厦再次更换物管公司，依然没能拿回停车场的自主使用管理权。经过艰难的谈判，景洲大厦按固定停车位计算（不计临时停车收入）停车场公共收益，每年拿回50%、共30万元的停车场提留款，至到2011年，景洲大厦业主才借物业管理费涨价之时，拿回了景洲大厦固定停车位的公共收益。2016年，景洲大厦业主终于又把临时停车位的收益收回。至此，全部车位归属业主大会，景洲大厦全面自治。

“每更换一次物业公司，上一家物业公司都不把停车场许可证拿出来，因此就不能进行收费，也领不了发票，也交不了税，这样以来，小区的停车场就人为的停摆。”邹家健说，这样的情况在景洲大厦已经出现了3次，而该现象在深圳换过物业的小区极为普遍。

业主大会获许可证，是否突破现行法规？

根据《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条规定，“业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。”那么，深圳市相关部门，给景洲大厦业主大会颁发停车场许可证，是否突破了相关规定呢？

深圳宝安山庄业委会主任向德勤认为，2007年实行的国家《物权法》早就明确规定业主可以自行管理小区。业主自管小区离不开签合同、收费、开发票和纳税，这些算不算经营活动？向德勤认为，政府立法和管理要与时俱进， 适应社会时代的发展变革。业主委员会不得从事经营活动的立法本意，是指业主委员会成员不能不务正业，利用业委会公益之名作生意为个人谋利赚钱。业主大会作为小区集体利益的主体或管理方，参与小区的自主管理，收益归全体业主，是小区业主自治的正常行为，不能将业主大会的小区自治管理，同某些业委会个别人的违规行为划等号，混为一谈。

福田区天然居业委会主任杨志敏认为，给业主大会颁发统一的社会信用代码证之后，业主大会去办理税务登记、社保登记、用人的住房公积金登记都已经有了，所以办理停车场经营许可证，是业主大会作为权利主体的表现。

时间表：

2001年9月：景洲大厦通过业主大会投票表决，更换了开发商的物业管理公司。

2001年10月：查阅了项目的土地转让、规划报建、备案登记等资料，确认景洲大厦停车场属于小区规划公共配套项目。

2002年年初：深圳市规土委依据相关条例，确认景洲大厦停车场属小区全体业主共有。

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